Használt lakást vennél? Jövőre jóval magasabb lehet a törlesztőd – egy tervezett változás miatt

Egy lakás megvásárlása előtt általában az önerőt, a vételárat és a havi törlesztőrészletet számoljuk ki a legnagyobb alapossággal. Most azonban egy másik tényezőre is érdemes figyelni: arra, hogy mikor igényeljük a hitelt. 

A 2027-re bejelentett változások jelentősen átalakíthatják a kedvezményes lakásfinanszírozás feltételeit. Egyes lakást vásárlóknál ez havi több tízezer forintos különbséget is jelenthet, mások pedig akár a támogatott hitel lehetőségét is elveszíthetik.

Mi változhat 2027-ben a lakáshiteleknél?

A tervek szerint 2027-ben a Wekerle Plusz program váltja fel a jelenlegi Otthon Start konstrukciót. A legfontosabb különbség a használt lakást vásárlókat érintheti: míg a mostani Otthon Start hitel jogosultság esetén fix, legfeljebb 3 százalékos kamattal érhető el, az új programban a bejelentett feltételek szerint használt lakás vásárlására már 5 százalékos kamat vonatkozna.
Új építésű lakás vásárlására vagy építésre ugyanakkor továbbra is 3 százalékos kamatozású támogatott hitelt terveznek. Ez azt jelenti, hogy a két ingatlantípus finanszírozása között olyan különbség alakulhat ki, amit a vásárlóknak a vételár mellett is érdemes figyelembe venniük.
A változásról október 19-én hangzott el bejelentés. Fontos azonban, hogy a Wekerle Plusz részletes szabályai még nem jelentek meg végleges jogszabályként. A jelenleg ismert feltételek tehát tervek, nem pedig már hatályos rendelkezések.

Akár havi 44 ezer forint is lehet a különbség

Elsőre a 3 és az 5 százalék közötti eltérés nem tűnik drámainak. Egy több évtizedes lakáshitelnél azonban a két százalékpontos kamatkülönbség jelentős összeget jelenthet.
Vegyünk egy 40 millió forintos hitelt, amit 25 év alatt fizetünk vissza, végig változatlan kamattal. Háromszázalékos éves kamat mellett a havi törlesztőrészlet megközelítőleg 190 ezer forint, ötszázalékos kamattal viszont már közel 234 ezer forint.
Ez havonta mintegy 44 ezer forintos, évente több mint félmillió forintos különbség. Ha a kamat a teljes futamidő alatt változatlan marad, a 25 év során a teljes visszafizetés különbsége megközelíti a 13,2 millió forintot.
A számítás szemléltető példa: azonos hitelösszeget, futamidőt és nem változó összegű törlesztést feltételez, és nem tartalmazza a hitelhez kapcsolódó egyéb költségeket. Azt sem jelenti, hogy minden vásárló ekkora összeggel fizetne többet, hiszen a tényleges különbség a felvett hitel nagyságától és a futamidőtől függ.

Nemcsak a kamat változhat: az életkor is számíthat

A bejelentett Wekerle Plusz feltételei szerint az új kedvezményes lakáshitel a 41. életévüket még be nem töltött igénylők számára lenne elérhető. Ez fontos eltérés a jelenlegi Otthon Start programhoz képest, ami nem tartalmaz ilyen felső életkori korlátot.
Vagyis egy negyvenes éveiben járó elsőlakás-vásárló számára nem feltétlenül csak az lehet a kérdés, hogy mekkora kamattal kap hitelt. Az új feltételek életbe lépése esetén előfordulhat, hogy már nem jogosult az új támogatott konstrukcióra.
A tervek a korábbi ingatlantulajdon vizsgálatában is szigorúbb feltételeket tartalmaznak. A bejelentés szerint az igénylő és házastársa tulajdoni helyzetét is figyelembe vennék, és az 50 százalékot elérő lakástulajdoni hányad kizáró ok lehetne. A részletszabályok azonban ezen a ponton sem véglegesek.

Miért kerülhetnek előnybe az új építésű lakások?

Ha a tervezett kamatkülönbség megvalósul, a használt és az új építésű lakások közötti választásnál a finanszírozás is fontosabb szerepet kaphat.
Egy új építésű ingatlan vételára általában magasabb lehet egy hasonló adottságú használt lakásénál, de a kedvezőbb hitelkamat részben ellensúlyozhatja ezt az eltérést. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy új lakást vásárolni olcsóbb lesz.
Egy lakás teljes költségét a vételár, a hitel, az önerő, az illeték, az esetleges felújítás, a fenntartás és az ingatlan műszaki állapota együtt határozza meg. Egy jó állapotú használt lakás például a magasabb kamat mellett is kedvezőbb választás lehet, mint egy lényegesen drágább új építésű ingatlan.
A különbség tehát új szempontot adhat a mérlegeléshez, de nem helyettesíti a két konkrét lakás teljes költségének összehasonlítását.

Meddig lehet még igényelni a jelenlegi Otthon Start hitelt?

Ez az egyik legfontosabb kérdés, amire egyelőre nincs végleges válasz. Bár a bejelentés szerint a Wekerle Plusz 2027-ben váltaná fel az Otthon Start programot, a jelenlegi konstrukció lezárásának és az új hitel indulásának pontos dátumát még nem rögzítették.
A money.hu október 22-én frissített elemzése szerint az átmenet időzítése mellett több lényeges részlet is nyitott kérdés. Nem ismert például az új program maximális hitelösszege, a futamidő pontos felső határa, illetve az sem, hogy milyen önerővel lehet majd igénybe venni.
Éppen ezért nem lehet felelősen azt állítani, hogy mindenkinek még az év vége előtt lakást kell vásárolnia. Egy ingatlan megvásárlása hosszú távú pénzügyi döntés, amit nem érdemes kizárólag egy még nem végleges támogatási program várható változására alapozni.

Mit érdemes most megtenni, ha lakásvásárlást tervezel?

A legfontosabb lépés nem feltétlenül az adásvételi szerződés gyors aláírása, hanem a saját finanszírozási lehetőségek pontos felmérése.
Érdemes ellenőrizni, hogy a jelenleg hatályos Otthon Start szabályai szerint jogosultak vagyunk-e a kedvezményes hitelre, mekkora összeget kaphatunk, és milyen törlesztőrészlet fér bele biztonságosan a családi költségvetésbe. Ebben segíthet egy banki előminősítés, ami azonban nem azonos a végleges hiteljóváhagyással.
Ha már találtunk megfelelő ingatlant, különösen fontos a banki ügyintézés várható idejével is számolni. Foglaló vagy más jelentős pénzügyi kötelezettség vállalása előtt célszerű tisztázni a finanszírozási feltételeket és az adásvételi szerződés határidőit.
Aki pedig csak most kezdi a lakáskeresést, annak érdemes követnie a Wekerle Plusz végleges szabályainak megjelenését. A támogatott hitel feltételei változhatnak, de egy rosszul megválasztott lakás vagy egy túl nagyra vállalt hitel következményeit jóval tovább viselhetjük.
A lényeg: a bejelentett változás miatt valóban jelentős különbség lehet a jelenlegi és a 2027-re tervezett támogatott lakáshitelek között. A használt lakást keresőknek ezért már most érdemes számolniuk, tájékozódniuk és ellenőrizniük a jogosultságukat. Kapkodni azonban nem kell: a végleges döntést a hatályos szabályokra és a saját pénzügyi lehetőségekre érdemes alapozni.

Via